房产买卖中的费用和税收
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在房产买卖中除了双方要交付房产价格外， 还会涉及到其他的一些费用和政府的税收。现逐一作简单的介绍。
印花税 （Stamp Duty）
根据澳洲联邦政府和维多利亚州政府的规定， 在每笔房产买卖中必须向政府交纳印花税。 每个州均有自主权来规定具体的税率。印花税在房产转让过户时，由买方一次性交付。
印花税率以房产买卖合同签订的时间作为法律适用的参照时间， 并以房产合同价格或房产市场价值（取两者价值高的数额）作为税基标准。
印花税的计算采取固定比例和差额比例两种方法。而且对自住用房产和投资用房产采取不同的印花税率。投资房产的印花税高于自住房的印花税。维州政府在 2008 年 5 月 6 日调低了印花税标准。 以下为现行的自住用房产的印花税率。
Dutiable Rate | Rate |
$0 -- $25,000 | 1.4% of the dutiable value of property |
$25,001 - $130,000 | $350 plus 2.4 per cent of the dutiable value in excess of $25,000 |
$130,001 - $440,000 | $2,870 plus 5 per cent of the dutiable value in excess of $130,000 |
$440,001 - $550,000 | $18,370 plus 6 per cent of the dutiable value in excess of $440,000 |
$550,001 - $960,000 | $28,070 plus 6 per cent of the dutiable value in excess of $550,000 |
More than $960,000 | 5.5 per cent of the dutiable value |
简单讲，应付印花税额一般为房产价值的 3-4.5%左右。
以上提到印花税以在转让时的房产总价值作为税基。 所谓房产总价即指土地价格和房屋价值的总和。这就是为什么在买
此税种属于洲政府，所以每个洲的情况均有一定的不同。
房产转让注册费用 （Transfer Fee）
各州均有不同的房产转让注册费。 该费用在房产过户时一次性由买方向政府支付。维州 的 房产转让注册费为：价格/1000*2.46+$94.6,但最高额不超过$1346. 比如，购买土地的价格为$150,000, 则买方需支付$463.6 元的土地注册费
抵押贷款注册费
抵押贷款注册费为在房产过户时由买方一次性向贷款银行支付的费用。现行的抵押贷款注册费$95。该费为固定费用， 不以房产价格的变化而变化。
律师费用 ( Legal Fee)
不管在买房还是在卖房过程中， 必须由律师参与房产过户的整个程序。 根据每笔交易的工作量，不同的律师将收取不同的费用。 律师费在房产过户时一次性向律师支付。目前，律师参与一项常规的房产过户的费用为$800—1500元。 律师会根据工作量给予具体的报价。
贷款申请费（Loan Application Fee）
各家贷款机构根据市场的变化会调整其贷款申请费。普遍讲，各贷款机构的贷款申请费为$600-900 之间。
区政府城市建设管理费设( Council Rate)
每个房产持有人均需向房产所在区政府缴纳城市建设管理费。 该费用根据区政府在房产评估的基础上每年交付。 交付方式可以是在每年内一次性交付或按季度分次交。
每个区有不同的政府城市建设管理费。该费用主要用于公共设施的建设和维护。 在 Wyndham 区，其城市建设管理费为$900 左右。
土地税 （Land Tax）
如为自住用房产， 且以其作为主要居住地并实际居住其内的， 则无需缴纳土地税。 如为投资用房，则要缴纳土地税。 州政府以每年 12 月31 日时的房产价值为基数加以征收土地税。土地税需每年征收。
如同一个主体名下拥有多出房产， 则以其拥有的全部房产总值计算土地税。如同一房产有一人以上的所有人，则每个所有人按其所有权份额分别计算各自的土地税。下表为 2009 年的土地税。 可以看到房产持有价值在$25万以下的不需缴纳土地税。
Total taxable value of landholdings | Land tax payable |
< $250,000 | Nil |
$250,000 to < $600,000 | $275 plus 0.2% of amount > $250,000 |
$600,000 to < $1,000,000 | $975 plus 0.5% of amount > $600,000 |
$1,000,000 to < $1,800,000 | $2,975 plus 0.8% of amount > $1,000,000 |
$1,800,000 to < $3,000,000 | $9,375 plus 1.3% of amount > $1,800,000 |
$3,000,000 and over | $24,975 plus 2.25% of amount > $3,000,000 |
举例说明， 房产所有人持有的应纳税房产总值为$350,000, 则应缴纳土地税为$275+(350,000-250,000)*0.2%=$475.
房屋保险费（Building
房屋保险费主要是为了保障因火灾，自然灾害等不可抗力事件而对房屋结构造成损失而购买的保险。 不同的保险公司有不同的保险产品和相应的费用。
保险费每年支付。作为向银行贷款的房产，银行强制性要求购买房屋保险。大多数情况下， 每年的房屋保险为$300-700, 根据房产 的结构和价值的不同，房屋保险费有很大的差别。
如$350,000 价值的砖木结构的单层别墅房，其每年的房屋保险大约在$300-450 左右。
房屋财产保险 （Content Insurance）
房屋财产保险可根据所有人自行决定是否购买。 主要按内部装修和摆设价值计算。最基本的房屋财产保险，如保险额为$35,000, 则每年的保险费为$300左右。
房产增值税（Capital Gain Tax）
所谓房产增值税是指对房产卖出价和成本价的差额计收的税收。
如所有人在购买房产后一直自住而从未产生过任何收入的，不缴纳房产增值税。如持有房产 12 个月以上的，可按照增值部分的价值的 50% 作为应纳税额。
作为投资房，其增值部分可以抵扣相关的费用，如印花税， 律师费，保险，土地税，区政府城市建设管理费，银行利息和房产维护费用等一切因投资该房产而产生的相关费用，其净增值部分纳税。但是这些费用在申报个人所得税过程中已经抵扣的，则不可以在增值税申报中重复抵扣。
政府对于澳洲居民和非澳洲居民采取不同的增值税税率。税率采取比例税率和差额税率两种方式。增值额在$25,000
遗产税 ( Inheritance Tax )
澳大利亚自 1979 年即取消了遗产税。 继承人只需在买卖继承的房产时参照有关房产增值税,印花税等相关规定缴纳相应税务。
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