房价已经触顶了吗？

澳洲房产机构Domain集团最新公布的《房价报告》（House Price Report）声称，墨尔本的别墅中位房价已经突破了63万澳元，公寓房中位数房价超过46万澳元。澳洲知名房地产数据机构（RP Data）的最新报告也指出，在过去的一年里，澳洲各省会城市的房价平均上涨了9.3%。住房产业协会（HIA）10月30日发布的数据显示，10月澳洲公寓和半独立屋销量较9月劲增11%，较今年第三季度劲增8.7%。

澳洲房价上涨，各州府城市的房屋中位价屡创新高，使得部分投资者担忧：房价是否已经触顶?价格会否滑落?最近，来自澳洲四大银行的资深专家以及政府的现任和前任财长们也发表了各自的看法。

四大银行如是说……

澳大利亚《金融评论报》（Australian Financial Review）独家采访了澳洲四大银行的首席经济分析师，征询他们对澳洲房产市场的看法。首席经济分析师们集体对“泡沫论”之说给出了否定的答案，认为澳洲房产增幅远没有超出正常的表现。

西太银行(Westpac)的经济学家Bill Evans声称，看过往15年的收入增长表现，就可以清楚地发现，收入和房价的增长大致保持同步，房产增幅远没有超出正常的表现。他表示，“如果物业价格的增长大大超过收入增幅，泡沫的风险可能会存在，但是就近十几年的数据显示，这样的情况并没有出现。”

国民银行(NAB)的首席分析师Alan Oster通过“失业率”的表现，再次论证了：房市不存在泡沫。他声称：“从理论上讲，如果失业率达到8%或9%，人们可能会担心由此而带来的问题。但是从目前来看，虽然失业率上升，但远不会达到警戒线水平。加上土地供应不足和持续的低利率政策，可以肯定泡沫是不存在的。”

澳新银行(ANZ)的首席经济分析师Warren Hogan称，谈到房价过高的问题，其实说白了，就是一个经济负担能力的问题。“澳洲平均收入水平并没有出现大幅回落，在发达国家中仍然处于上游。同比美国，由于经济低靡，他们的低收入人群在过去几年大幅增加，但是澳洲经济持续稳定，因此不存在严重的房产负担问题。”

联邦银行(CBA)首席经济学家Michael Blythe称，从房贷水平来看，泡沫风险也是不存在的。他表示：“过去三十年，澳洲的房屋信贷处于较低水平。如果银行开始不得不放宽贷款限制，以吸引更多可能不具备贷款能力的客户，那么房产市场也许存在价值过高的风险。但是这样的情况并没有出现，而且我们必须有一个常识：房价永远是在往上涨的。”

政府财长如是说……

上月，澳大利亚现任财长霍基（Joe Hockey）发言指出，一些“懒惰的分析”宣称澳洲房市存在泡沫，但这并非实情，澳大利亚的房地产市场一直保持健康水平。

在悉尼的彭博经济峰会上，霍基表示，欢迎外来投资购买澳洲的新建住房。他认为，归根结底是澳洲新建住房的短缺推动了房价的大涨，没有足够的供应来满足需求，而外来投资正在帮助填补这方面的空缺，海外投资者并未将首次置业者挤出市场。

澳大利亚任期最长的前联邦财长科斯特洛（Peter Costello）也支持霍基对房地产市场的乐观态度，坚称澳大利亚的房子与海外市场相比“并不贵”，澳洲建造房产的成本相对便宜。科斯特洛认为澳大利亚房价高的原因是强劲的人口增长，使得对物业的需求不断增长，而同时土地供应却十分受限，政府对土地的控制以及房产租赁和转让方面的税收也导致了高房价。他认为，是供不应求的本质导致澳洲房价上升，澳洲并没有出现过度借贷的投机行为。

科斯特洛还指出，取消负扣税（negative gearing）的提议无法解决住房供应短缺和房价上涨问题。很多人以为只有房地产才有负扣税，其实不是，负扣税法并不仅仅适用于房产投资，同时也适用于澳洲的商业和股票市场。取消负扣税也不是一个新的提议，澳洲80年代曾经取消过一次负扣税机制，结果“简直是一场灾难”，因为它使得出租房供应市场产生了枯竭现象。

目前形势下，墨尔本置业者最关心的问题已经由“该不该进入市场”变为“我如何进入市场？”“哪里是好的投资区域？”，另外还有诸如“贷款怎么选”“如何出价”“房价太高怎么办”等疑问。针对以上问题，亚太集团总裁周华先生将于11月11日墨尔本市政厅为大家精彩讲解。应听众强烈要求，CITY加场，仅此一场！