每日房地产简报 | 房价下跌新逻辑：是买家减少的缘故！和新建公寓激增无关

澳大利亚地产研究机构Corelogic发布的数据显示，在过去五年的时间里，靠近悉尼第二机场规划地区的房屋中位价翻了一倍多。例如，距悉尼中央商务区60多公里的Greendale地区，目前的独栋屋中位价录得250万澳币，而五年前也就是2014年仅为978,432澳币。临近的Theresa公园目前的独栋屋中位价为140万澳币，较2014年的783,747澳元已经接近翻番。根据当地政府的规划，悉尼第二机场，即西悉尼国际机场所在地Badgery's Creek目前的中位房价已经高达290万澳币，明显高于五年前的110万澳币。这些地区都受益于强大的基础设施支出，以及开发商对未来增长的预期。另外，房价上涨也反映出，澳大利亚的人口增长继续推动住房市场需求上升，以及住房价格的上涨，尤其是那些房价具有相对可负担优势的地区。

澳大利亚联邦银行（CBA）的一项研究显示，过去18个月，澳大利亚住房价格的疲软是由于买家离开市场，而不是新建公寓供应过剩所引发。所幸的是，目前住房市场的拐点正在逐步形成。近年来，由于新南威尔士州和维多利亚州的建设激增，澳首府领地（ACT）和南澳大利亚州新建房屋数量逼近历史最高水平，投放市场的公寓数量达到数十万套。不少经济学家表示，自2017年年中以来，全国房价下跌约10％，部分原因是供应量上升。对此，CBA首席经济学家Michael Blythe表示，过去18个月房地产市场的疲软主要是由于缺乏有兴趣的买家，而不是新建公寓供应过剩所导致。据其透露，澳大利亚买家购买房产的意向自去年年中以来一直处于负值区域，但自今年年初以来已经强劲反弹。CBA对旗下超过250万客户家庭的支出数据进行了分析，并且将这些数据同谷歌等互联网搜索数据进行了比对，用于确定客户的消费意向。结果显示，占据澳大利亚经济增长60%的消费支出在今年上半年显示出“溢出效应”。

科技巨头微软（澳大利亚）分公司和地产开发商Winten Property Group（简称：Winten）签署了一份预租赁协议，前者位于澳洲的总部将落户价值12亿澳币、位于北悉尼Denison 1号的商用写字楼。据悉，Winten正在建设的这幢大楼是北悉尼最高的塔楼，大楼工程进度现已完成近半。微软租赁的是7层楼总计10,655平方米的办公空间，每层楼面积从1449平方米到1563平方米不等。微软本次租赁是对多个办公地点，包括北莱德（North Ryde）总部办公室进行整合的结果。但是，在大楼建成后，微软位于中央商务区马丁广场1号的办公室将保留。Winten开发负责人Stuart Vaughan说道：“越来越多的企业来北悉尼投资兴业。我们收到了来自媒体，制药和技术行业相关企业的问询。这些企业都不是传统意义上在北悉尼地区以及悉尼中央商务区办公的企业。”除微软外，澳大利亚传媒巨头第九娱乐公司（Nine Entertainment Co）承诺租赁大楼17,000平方米的办公空间，而软件集团SAP则将占据6000平方米的空间。

澳大利亚统计局（ABS）公布的数据显示，目前澳大利亚租赁投资者（rentvesting）大约有34万人。所谓的租赁投资是指在想要居住的地方租房，但在房价可以负担的地方买投资房。新南威尔士大学的Hal Pawson教授表示，这种趋势日益盛行，尤其是在年轻人中非常常见。很多人希望通过利用租赁投资的策略最终在自己心仪的地方买房。租赁投资的益处是显而易见，除了可以享有负扣税等税收优惠外，还可以通过房价的上涨来享受财富升值。但是风险也同样存在。投资物业不总是赚钱，并且按揭比过高的情况下，容易受到租房空置率上升、房贷利率上调或者政策发生变化的影响。值得一提的是，尽管通过租赁投资获得成功的案例并不少见，但是支撑租赁投资趋势的基础却是令人担忧的经济因素。数据显示，伴随房价的快速上涨，尤其是在大城市，长期租房（超过十年）的人数自上世纪90年代以来翻了一番。