买房

实例分析：买房赚钱的三个秘密

文 / James Tong

上周9月12日澳房汇与鼎丰集团合办的《稳守还是突破 – 2019房市大势再思考》活动反应很好，还是跟去年一样的方程式：满座 + 加位 + 满满的干货。

因为内容比较多，这里就选取Denis主讲的一些精华部份，与大家分享。

另外Dr Andrew Wilson、PTW总监Simon Parson和我的PPT，可关注我新开的知识星球《澳房透视》下载。如果大家觉得有用，欢迎我们下次活动时到场支持。

Denis的演讲PPT有30多页，讲了几个房市大势的问题：

最近82%的拍卖清盘率，代表了什么？
现在已经不是问买不买，而是要问买什么？
银行贷款政策已经放松，7月新增贷款增长5.1%，是2016年以来最高
与清盘率热烈相反，新房建造量却显著下降，比繁荣时期少20%
储备银行把现金利率下调到历史新低1%
澳大利亚的货币发行量从1997年到现在大增3.86倍
再次量化宽松会提前到来
对付量化宽松的方法就是买房，只有房子是你最忠实，而且是永久的朋友

在完成大势分析后，Denis 才切入正题：鼎丰在过去25年，虽然卖过各种各样的房子给顾客，但其实做的只有一件事，就是要帮客户赚到钱。这是怎样做到的呢？Denis总结出三个秘密：

是必须要找品牌好的开发商和建筑商，建筑商最好是开发商下属的
要在政府推出的旧城改造规划中买房子
一定要分析需求与供应量，找供不应求的地方出手

这三个秘密具体说的是什么呢？Denis做了分析：

“有人总认为买楼花有风险。是有风险的，怎样规避、把风险减到最小呢？我建议大家要注意开发商的品牌，必须要跟有实力的大公司。大家知道，在澳洲，发展商收你的10%是不能动的，交楼之前，利息还要算回给你，4-5年的长楼花，也只有大公司才能做得到。而且，他们最好有自己的Builder。

关于Builder，我们是需要关心的。建房子有几个特别的方面，比如结构、屋顶、水管…如果你不关心不问，以为交了订就等收楼，收完就入住或出租。那么Builder 有没有做好，你完全不知道，作为负责的中介，我一进去就会跟项目经理沟通，问这一步、那一步你做的情况是怎样。

有敷衍的Builder会安慰说：不用怕，我保你三年。但其实，你的房子买的是永久产权！三年以后，墙裂了，地板裂了，你怎么办？这是顾客喜欢跟我买房的秘密。

说到旧城改造，请大家要特别关注。因为澳洲人口不多，整天还吵着要限制移民，新区的增长就慢，而在旧城区里，一定是已经配备了各种市政设施，又或者已经有商店、住宅、工作机会，要做的只是扩充容量、提高土地的利用效率。

哪儿有这样的例子？Barangaroo, Darling Square都是非常成功的例子，Barangaroo原来只是一个旧码头，Darling Square原来是娱乐中心加停车场，但都是一流的地段。

而现在，悉尼下北岸，唯一一个的旧城改造计划就是在St Leonards，就是我们今天所举的例子 88 by JQZ。

88 by JQZ就在火车站的旁边，所有的配套不单是齐备，而且是顶级，你看它附近的名校，North Sydney Boys新州排名第2，North Sydney Girls排名第6, Wenona排名第13，如此密集，是其他地方难以相比的。

还有最好的医院，无论对老人和小孩，都是非常好的守护；楼下就是大型的超市，还有市政府的图书馆，走进火车站是通过隧道30秒“无缝对接”，非常方便而又安全，这与那些要走10、20分钟才到不是同一回事。

说白了，现在的人都是贪方便和爱偷懒，已经是网络的时代，多走5分钟路程的差别是很大的。这就导致了房子在火车站400米以内，升值会最快，500-800米，升值就没那么明显。

另一个再加分的，是St Leonards未来还会再加一个Metro地铁站，两个火车站之间也会有专门通道。这又会带来加倍的人流。目前有两个火车站的就是Chatswood，North Sydney, 和市区，St Leonards在他们之间，但价钱就低了很多。

St Leonards齐备旧城改造的所有元素，你说怎么会不旺呢？

这样的位置都是有限资源，出手就要快，在去年的讲座，我们就说要密切关注，到现在，房价已经从谷底回升，就不能一直观望下去，再等的话，很可能等来的是后悔。

我一直说买房时机对了才能赚钱，如果你看着价钱不断涨，到后来终于忍不住才出手，这怎么能赚钱呢？

说到赚钱，我们还有更关键的一招，就是你现在只付10%，然后再等4年才成交。再等4年啊！这是什么概念？想想4年你什么都不用做，如果你今天买的是二手房，是可能便宜一些，但这4年，你可以算一算这样那样的维修费、管理费、出租费、加起来会是多少？

再想一想，大家有没有5年前买房是亏本的呢？房价这次跌个10%，澳洲政府就要救市了，买这样的位置5年还亏的肯定少之又少。而且，现在这个项目的房价，120万-160万两房，已经是回调到两年前一样，甚至比周边其他项目还低，你说是不是很好机会？

还有一个消息将对St Leonards房价有很大影响的，那就是最近新州规划局指定的独立评估委员会否定了由Lane Cove市议会提出的St Leonards South改为高密度商住区域的计划，这个决定，让St Leonards住房的供应减少2,400套。这就是供不应求最好的例证，如果你要挑地方出手，还有比这里更理想的吗？

Denis最后的总结是：今天大家买房的策略其实很简单：用最少的钱，锁定最好的产品，锁定一个未来回报的“大饼”，这样你才能对抗越来越严重的“量化宽松”。

有兴趣的朋友可联系APEX了解88 by JQZ项目的详情：