买房还是租房？这位经济学家的观点让人眼前一亮

墨尔本格拉顿研究所（Grattan Institute）首席执行官戴利（John Daley）表示，这一代人在拥有房屋方面面临的门槛比上一代人高。“毫无疑问”，澳洲出现了住房可负担性危机。

格拉顿研究所首席执行官约翰·戴利（John Daley）指出，自上世纪90年代初期以来，45岁以下房产拥有者比例在不断下滑，目前澳洲住房拥有率跌至二战后最低位。

购房能力的一大限制是储蓄障碍，悉尼人首次置业平均需要储蓄8.4年才能攒够房产总额的20%。人口普查数据显示，完全拥有房屋、没有房贷的澳人所占比例从1996年的61.7%降至2014财年的46.7%。

房价飙升、工资增长缓慢、存款利率较低都扔人们储蓄购房变的更加困难。经济学家艾斯雷克（Saul Eslake）表示，许多人预支养老金还贷，从而导致退休后生活更加困难。

面对居高不下的房价，再看看自己止步不前的工资，买房还是租房，这对澳洲的年轻人而言，确实是个头疼的问题。

AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver向这些年轻人给出的建议就是，在目前这一房产周期内，租房比买房更划算。

“千万不要买房，你想想看，目前租金收益率已经跌入历史低谷。租金的上涨速度只能像蜗牛一样，并不会像房价一样出现戏剧性的上涨。靠租金来养房这一做法或许会让你入不敷出。”

根据 CoreLogic的数据显示，悉尼和墨尔本的租金收益率在2.7%-4%之间，不过，这其中一半的收入将被用于各项房屋开支。

Shane Oliver说，“或许每个人买房的初衷各不相同，但是但从财务方面分析来看，现在并不是卖房的好时机。”

他将租金收益和房价拆分对比，得出房租收益的增速滞后于房价涨幅。“目前，房地产市场看起来还是算是相对稳健的，但最后，人们会认识到，不少房子的价格都被高估了。”

他说，“一个精明的投资者会在租金收益较高且房价比较合理时入市。”

“一个投资者在悉尼租房住，却在布里斯班和阿德莱德共拥有6套房产，整个投资组合达210万澳元。”他举例说到，“低价买入高价卖出，这是亘古不变的投资王道，但若放在现在在悉尼和墨尔本却很难实现。也许现在是时候投资这些并没有房价泡沫的城市了。”
 

Shane Oliver表示，他其实也同意通过提高贷款利率的方式来干预房价的建议。“如果利率上涨了1%，那么房价将会下降7%。”

按照RBA的利率变化周期来看，目前位于低谷的官方利率将开始被提高。“如果房贷利率上涨了2%，房价将出现两位数的下跌。但是RBA并不会这样做，因为这样会带来巨额的现金流。可以肯定的是，RBA将一步一步地逐渐将利率提升。”

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本文来自 www.afr.com

由澳洲房产大全编译