【致2016年没有买房的你】SQM Research对2017年的房价预测报告!

一闭眼，一睁眼，2016年就要这么过去了，而悉尼墨尔本又不负众望，完成了两位数的增长。但随着市场的基本面的变化，这场繁华背后似乎越来越让人不安！

今年买了房子的你会在17年遇到些什么？而继续观望的你又会在17年面临些什么？不管是哪一方，你，准备好了吗？

2016年时间回顾
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我们都说温故而知新，过去的一年里发生了些什么，我们讨论的并不是那些昙花一现吸引人眼球的花边新闻，而是那些你可能不太注意，或者不感兴趣，但却真真正正影响到地产市场的那些X因素。

1中国限制外汇流出

从今年年头开始，中国政府就严格控制外汇向境外的流出，一方面是担心外汇储备下降太快，另外一方面，由于中国老百姓做事情一向“人来疯”，即使每个人都只有5万美元的外汇额度，但依然架不住聪明的人通过这种各样的渠道将钱会送出来。而这些钱很大一部分都流入了海外的地产市场。

如今中国政府已经将那些“联名”凑额度的行为列为黑名单，继续打击热钱流出，这必然会对未来海外地产市场，包括澳洲，产生不可低估的影响。

外汇储备持续下降，必定会引起政府的重视

2负扣税成引争议

大选之前，两党都围绕负扣税进行了口水战，共党想要移除负扣税，认为这一政策拉大了贫富差距，而在场外Perpetual的基金经理Peter Morgan非常惹人争议，他认为房地产负扣税是“庞氏骗局”是富人玩弄国家的一种表现，接着是新上任的联邦多元文化助理部长朗迪议员，又在公开场合说华人逃避税收，引起轩然大波。

3墨尔本增加额外的印花税

墨尔本所在的维州政府前年7月份就针对海外投资者进行征收额外印花税3%，到了去年又宣布再增长3个百分点到4%，并在7月1日开始生效。7%的额外印花税虽然并没有加拿大直接上15%那么夸张，但也在市场掀起不少波澜，不能否认维州政府在其中起了重大影响，不然为什么房价更热的新州没有大幅度加税呢？

4RBA降息

进入2016年后，澳洲经济一直通胀疲软，为了刺激经济，澳储行将利率降到了历史最低点的1.75%，但在之后的日子里澳洲经济并没有太大好转，通胀也一直达不到目标2%-2.5%这个区间。但这一次加息还是给地产市场加了一把火，将中位价刷出了新高度。

5澳洲四大银行开始限制海外贷款

五月份，澳洲四大银行先后站出来开始限制海外贷款，尤其是以人民币为收入来源的贷款群众。这件事情的起因是部分华人贷款中介违规操作被人捅破了窗，澳州监管局大为紧张，直接开始盘查各大银行的贷款文件造假情况，这使得银行受到严格监管，不得不收紧贷款。

6澳联邦政府宣布小留学生签证

澳洲联邦政府在6月放开了小留学生签证，只要年满6周岁的儿童就可以到澳洲留学，同时还配置监护人签证，并且可以续签，还有有资格可以购买二手房作为自住。这打开了市场的想象空间，后续的发展值得关注。

7澳洲联邦大选

谭宝总理撕完了党内领袖艾伯特之后和共党领袖薛顿，最终获取了胜利，虽然没有美国那边那么狗血，但也着实非常热闹，负扣税依旧是主角之一，不过谭宝当选后就立马表示不会做出任何改动，是的澳洲市场可预见性变强，由此变得更加稳定。

8各州开始增加印花税

新州向海外施加4%的印花税，昆州则增加了3%。消息出来以后，我在某些报纸上看到了“阿德莱德是未来发展潜力最大的市场”类似这样的新楼盘广告，不得不佩服我们中国人头脑转的很快，东方不亮西方亮。

9RBA再次降息

澳洲储备银行在2016年共进行了两次降息，第二次降息更是创造了利率新低—1.5%，希望能进一步刺激经济。但与此同时，除了一枝独秀的悉尼墨尔本以外，其它市场表现平平，低息环境并没有给整个澳洲市场带来活力，相反，出现了两极分化。

10中国严查通过“假贸易公司”将资金汇到境外

中国政府出手打击地下钱庄，就像之前说的那样，外汇的大量流失会使得中国政府发行货币的压力越来越大，因为中国的外汇储备是政府印钱的保证。目前看来流失的速度正在加剧，未来资金出逃会越来越难。

11海外投资者开买二手楼花

联邦财长Scott Morrison特别宣布，允许海外人士接手不能顺利交割的楼花。这一举动并非像表面一样是一个宽松政策，相反，是把楼花市场分割出来，希望让海外资金来消化，这让许多海外投资者显得有些“冤大头”，不过随着不能成交数量的增多，一定会出现不少捡漏的机会。

12四大行开始进行加息

11月以来，四大行开始启动加息程序，虽然加息幅度并不是很大，但这个苗头是令人担心的，因为四大行加息与RBA坚守1.5%的低息政策是背道而驰的。这种情况最后会不会倒逼RBA加息，我个人觉得可能性不会太大，但如果RBA在17年主动加息的话，银行房贷利率可能会上涨的更快。

通过16年的12件大事，我们大致可以得出“政策放宽，货币收紧”这么一个结论。一方面政府依旧希望中国能投资澳洲，参与到澳洲基建建设的规划中来，但另一方面，又担心地产的过度繁荣透支老百姓的积蓄，削弱其他经济体的运作，可谓是进退两难。这似乎将会给2017年的房价棒头一喝，那么除了政策以及外部大环境以外，就没有支撑澳洲房产稳定的理由了吗？

其实不然，让我们来看一些其他数据

SQM对于2017年的预测
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首先是研究机构SQM对于2017年的预测，SQM Research做出的对2017年的房价预测报告。报告中指出，2017年悉尼的房价将会有18%的增幅，而墨尔本也会有17%增幅，但前提是明年年中前央行还会有一次降息。如果央行不降息，只要澳大利亚保持经济稳定，悉尼依然会有16%的涨幅，墨尔本也有15%。

SQM的预测可谓是非常精准，早在去年，SQM就预计2016年澳洲整体的涨幅将为4%-9%，事后也证明了其准确性，不得不佩服这才是专家。

除了“神算子”继续看好地产市场之外，人口的不断增长也是房地产市场这支成长股最最最重要的基本面之一。

截止到今年第一季度，澳洲各州人口增长数量

而这其中海外移民提供了大量的新劳动力人口

各州海外移民人数以及州内人口流动情况

中国更是已经爬到了移民人口第三名的宝座

1.4%的人口增长率可不要小瞧它，这可以算作是高增长速度，让我们来看一下几个典型国家的人口增长速度。

举个例子

悉尼的The Ponds在2009年还是荒地一片

而到了今年，已经是密密麻麻的了

价格也从当初的40万出头，飙升至100万的关口，7年翻了2.5倍！

怎么样，是不是觉得很心动？

在之前遇到的看房者中，也遇到不少人抱怨说The Ponds治安差，小偷多，这些因素固然会有一定影响，但在价格，大片土地面前，性价比才是大家最优先考虑的事情。

那么接下来最大的一个基建开发将会发生在哪儿？

Bingo

那就是悉尼第二机场！

机场对西区可能意味着：1：在施工期间，七年里预计创建1529个工作岗位。
2：到2050年，机场预计创造116亿和152亿元的额外经济活动。
3：一旦全面运作，机场将产生1.6252万个到2.0013万个工作。
4：该机场到2050年可直接或间接创造3.5216万个到 4.6285万个相当于全日制的工作。

图中圈圈的区域都是重点开发的地区，包括：Oran Park，Catherine Fields，Turner Road以及Leppington一片，需要提醒一下的是，Leppington邻近的Edmonson Park现在已经归入Liverpool council下规划而不再属于市政府机场大区规划的一部分，优先等级略有下降。而其它的地区都值得投资者紧密的关注。