房市繁荣正在或多或少地沿着我们所预期的方向发展。根据澳大利亚央行(RBA) 的动态房市模型，假设利率不会进一步下调，人们大概可以把本轮周期的资产升值总额预定在20%左右。这对人们的投资组合而言，有着深远的影响。回想2019年4月，当房价仍处于自由落体状态时，我们就判断：这场创纪录的10%崩盘快将结束了，这引来了强烈的争议。(而大跌10%，我们早在2017年就预测过了，当时房价仍在攀升)，随之而来的还会有10%的大幅反弹。据我所知，当时并没有其他投资者认同这个核心观点。我们的判断是基于一个逻辑：澳大利亚央行会有两次紧急降息，在未来12个月内把澳大利亚房价推高10%。到了6月和7月，马丁广场(澳洲央行)如期作出反应，然后在10月又第三次减息，这就是火上浇油了。央行无疑是想令借款人相信，利率将长期保持在低位。澳大利亚央行两名经济学家在2019年3月发表的一篇论文是可圈可点的：“如果贷款利率下降1个百分点，长期而言将使房价上涨28%”。到目前为止，我们已将降息75个基点中的68个传递给了借款人，按此推算，如果这个状态可被视为一直维持下去，房价就应该跃升20%。如果澳大利亚央行真想实现其“充分就业”这一法定目标，并将工资增长推至历史高位，还需要大幅降低利率，尽管央行也曾说，0.25%的现金利率已经是它的“下限”。正如我之前曾解释过，假如要将失业率从5.1%降至4%至4.5%，将需要实行大量的额外货币刺激——远远超过澳大利亚央行从未来两次降息中获得的部分资金。而这样做的结果，是很容易把房价从2019年6月的谷底，往上推高30%。纵观澳大利亚的八个首府城市，房价较2019年中的最低点，提升了8%。悉尼和墨尔本的房价处于领先地位，一年不到，这两个城市的资产增值就超过了11%。这比我们在2019年4月的判断，即在未来12个月内将升10%又高了一些，但当时的分析依据是利率下调两次，而实际发生的是下调三次。对澳大利亚央行来说，这不幸地暴露了他们在学术上的虚伪。在2012-2017年房市兴旺的日子里，央行曾反复强调，全国房价大涨50%，与其将现金利率从4.75%大幅下调至1.50%没什么关系。要怪就怪其他原因，比如人口增长和住房供应不畅，都是罪魁祸首。尽管在其内部已经有研究发现，这段时期所有房价大涨的推手，基本上就是房贷利率。转眼间，我们已经进入了2020年，现在澳大利亚央行又说，房价突然上涨证明了它的“货币政策传导机制正在发挥作用！”那些在马丁广场上班的官员看来都是完美的政治家，他们以此来控制财政政策的意图，应该足以让财政部长约什•弗莱登伯格(Josh Frydenberg)感到担忧。这真是一个典型的伪善案例：在货币政策方面，澳大利亚央行要求绝对的政治独立，但谈到财政政策时，他们又毫不犹豫地想发挥(在政治上的)影响力。当2017年全国房价确实按照我们的预期，往下跌掉10%时，我把大约4亿澳元从房贷证券(RMBS)中完全撤出，这是因为考虑到杠杆率和房贷欠款的迅速上升，这些证券的信贷息差将被迫扩大。
当时，标准普尔(Standard & Poor 's)的RMBS欠款指数显示，它正以一种温和的方式发展。这与坊间所看见的情况不符，即由于监管机构对贷款的宏观审慎政策的约束，导致房贷利率上升，再加上银行收紧信贷标准(包括降低最高贷款与价值比率)导致再融资的条件收紧，违约率正在上升。我们的假设是，由于RMBS创纪录地发行，标普指数中干净的(即无违约的)住房贷款组合的量非常大，这些组合被人为地压低了拖欠率，而事实上，整个系统的真实违约率已经升高了。(标准普尔错误地划分了“拖欠”和“违约”，他们认为拖欠并不算违约，而在贷款合约中，拖欠一笔还款的那一刻，就是技术上违约。)于是，我要求我的团队构建世界上第一个成分经过调整的RMBS欠款指数，该指数使用多种因素回归方法，来控制一系列投资组合的偏差，正是这些偏差会虚假地影响报告中的欠款率。这些变量包括RMBS债券发行以来的时间、房贷的贷款价值比、贷款的加权平均寿命以及它们的地理位置等。我们的特征计价的房贷证券(Hedonic RMBS)欠款指数显示，正如我们所怀疑的那样，澳大利亚的违约率在2014年至2018年期间持续上升。再加上出现有记录以来的房价最大跌幅，这最终迫使RMBS信贷在2018年和2019年初的息差进一步扩大。
根据我们2019年的观点，萧条将很快被另一波繁荣所取代(伴随着较低的抵押贷款利率将使欠款正常化)，我们现在又跳回到RMBS市场，购买了7.56亿元的AAA级产品。现在，我们可以通过特征计价的房贷证券(Hedonic RMBS)欠款指数看到，在连续四年增长后，抵押贷款违约率已趋于平稳，最新数据暗示，违约率实际上可能开始下降。正是由于我们相信住房会强劲复苏的信念，促使我们作出长期预测，标准普尔将无可避免地要调升澳大利亚的经济风险评分。进而促使主要银行二级债券信用评级提升至BBB +，AT1 hybrids调至BBB-，而后者会被提升到至关重要的“投资级别”地位。而在去年11月，标普果然都做到了。更多详情可参阅：https://www.afr.com/wealth/personal-finance/house-prices-to-rise-at-20pc-this-cycle-20200214-p540sx
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