［高盛贴士］巧用银行低利率 早买房早受益

早年间有这样一则故事非常流行：中国老人到老了说终于攒够钱买房子了，而外国老人说终于还清买房子贷款的钱了。随着时代的发展，中国人的思想也发生了很大的转变，为了早日住进梦想的新居，贷款购房成为了越来越普遍的趋势。在澳洲的华人们买房时最经常问到的问题之一就是：如何贷款？

今天就向大家讲解一下这个非常受关注的话题。

首先，澳洲房产贷款人需满足的条件是：

1、年满18岁，具有完全民事行为能力，有合法有效的身份证明；

2、有稳定的收入，具有按期偿还贷款本息的能力；

3、同意以所购的房产作为抵押物；

4、已与开发商签订了房地产买卖合同。

除了澳洲当地各大商业银行，还有其他非银行机构也提供住房抵押贷款。贷款人应根据自己的资金状况和需求，选择合适的贷款机构和其金融产品。

一般来说，需要向贷款机构提供的材料有：

1、资产：原有房产，存款，汽车，财物等；

2、债务：其它贷款情况，其它负债情况；

3、收入：薪水，其它收入（如果您的房屋是用于投资，那么这部分的收入也可以包括在内）。

此外还需要提供贷款人的身份证明，也就是 100 points ID 。意思就是贷款机构根据签发证件的组织的权威程度，给予被签发的证件一个分数，您所提供的证件分数相加之后必须大于 100 分，一般提供护照和驾照就可以。

如果购买的是现房，在支付房款10%的时候就开始准备申请贷款材料向银行申请贷款；如果购买的是期房，则在交房前3个月左右开始准备贷款材料。

买房者究竟能贷到多少钱

在贷款之前，可以找银行和贷款机构做一个Pre-approval提前批准，看一下自己大概能贷到多少钱，什么时候可以贷出。有澳洲身份的贷款人基本可获得房产估价的 80%-97% 的贷款，而海外人士基本可以获得房产评估价的 70%- 80% 的贷款。具体额度的变化会取决于个人还款能力、利率的增长、银行贷款政策的松紧变化等。

此外，个人的信用历史非常重要，在信用系统中的分数越高，说明信用纪录比较良好，贷款风险较低，银行在审批贷款时会更加容易批准贷款人的贷款。

贷款产品的利率一般可以分为可变利率 (variable rate) 和固定利率 (fixed rate)。固定利率一般要比可变利率高一些。给出的固定利率是在一定期限内固定的，在超过这个期限后，需要再根据当时的利率和贷款机构谈定一个新的利率。

另外在交割房产之前，固定利率是可以变动的，这个变动由贷款人来定，他们往往是根据不断更新的金融信息来调整自己的固定利率。有一点很多贷款人会忽视的部分是，如果您目前的房贷利息不是很低，那么可以考虑转贷款，也就是重新从别的金融机构贷款来还掉您原来的贷款，从而享受一个更低的利息。

还款方式一般分为两种：只还利息或本息一起偿还。如果购买的房产是用于投资的，可以将租金收入账户与还款账户绑定，租金收入直接用来偿还贷款利息，实现以租养贷。