【澳迈资讯】投资性房产的负扣税：到底是怎么一回事？

在去年联邦大选的时候，澳大利亚工党曾宣布将会施行一项重大政策——投票选工党，负扣税就基本上成为过去了！而联盟党对此进行猛烈还击，称负扣税政策必须保留！

但是大部分民众对此感觉不痛不痒，漠不关心。我不仅不关心，我根本就不在乎什么关心不关心。其实大多数澳大利亚人用不到并且很可能不懂什么是负扣税政策，理由很充分——绝大多数澳大利亚人还没有富到拥有投资性房地产的地步。

负扣税是一种针对投资房产所有者实行的减税优惠。所以按照定义，负扣税是给富人们（至少比较富裕）的一种减税优惠。

还有，就是这种减税优惠抬高了澳大利亚的房地产价格，使拥有首套住房的梦想变成很多澳大利亚年轻人遥不可及的梦想。你非但可能不会从负扣税政策中受益，你还会受到它的影响。是时候从这个最枯燥无味的话题中醒醒了。

好吧，没办法可以把这个毫无吸引力、无聊至极到让人快要睡着的负扣税机制表述的有趣又动听，所以我们就简单来说：你购买了一栋房子，办理了贷款，然后把房子租了出去。

假设你每年用于偿还贷款和保养房子的费用为50,000澳元，而你每年的租金收入是40,000澳元。你的净损失为10,000澳元，意味着你的投资为“负收益”（或处于亏损状态）。一个正收益的投资性房地产，带来的金钱收入要多于养房的成本。

理论上，负收益的房产不是一项好投资。但实际上呢？你可是玩转体制的金融大亨。首先，根据现行的澳大利亚税法，10000澳元的损失可以从你的应纳税所得额中扣除——也就是说，你可以少缴税。其次，你的税金账单上享受政府减税优惠的同时，你 “投资不当”的房产却一直在升值。

另外需要说明的一点是，尽管你可以就任何一项投资的损失提出索赔，但是只有在房地产投资方面，你才可以要求将损失的钱财从应纳税的个人所得额中扣除——所以，对于有些人而言，这些损失意味着他们有资格按照更低的个人纳税等级交税。

短期内，你可能会损失掉一些钱——政府会对此提供补贴——但是当你把早已升值的投资房卖出去之后，你就赚大了。

2013年，澳大利亚税务局（ATO）在报告中指出，拥有负收益房产的澳大利亚人达130万之多。

斯科特·莫里森（Scott Morrison）坚持说澳大利亚工薪阶层从负扣税政策中受益最多——教师、护士和军队人员，还有父母投资者。自由党依靠澳大利亚税务局的数据来支撑他们的主张，这些数据显示，负收益房产投资者的平均收入为80,000澳元。

但是澳大利亚储备银行（The Reserve Bank of Australia）表示，澳大利亚税务局的统计数据具有误导性。统计数据显示的是应纳税所得额，即根据负扣税政策减掉免税额之后的所得。根据澳大利亚税务局的统计数据，有些人根本就没有收入，但仍然拥有投资性房地产。（没有收入，但是他们却有资格办理贷款？看起来这是合法的哦。）澳大利亚税务局的统计数据也不包括养老金收入，而这部分收入是免税的。（你知道有多少婴儿潮出生的退休人员持有房地产投资组合吗？全都不在统计之中。）这些数据掩盖了投资性房地产所有者的真实财富。

根据格拉顿研究所（The Grattan Institute）最近发表的一份报告，中产阶级投资者并不是负扣税政策的主要受益者。根据他们的计算，收入排在前10%的人群享受了几乎50%的税收优惠。

毫无疑问，许多中等收入者也在运用负扣税政策，但是就像大多数没有上限的税收减免一样，真正的富人获得了最大的回报——你越有钱，你越省钱。

在这个国家有好几种方法可以赚钱。你可以找一份工作赚取工资，你可以做生意通过经商来赚钱，你可以在十字路口的红绿灯给人擦汽车挡风玻璃；或者你还可以购买资产（一栋房子、股票、一家企业）然后再高价卖掉。

当你卖掉资产获得利润时，你当初购买资产所花费用与你售出资产所得费用的差额即称为资本收益。你要为你的资本收益支付资本收益税——这部分收益属于应纳税所得额的一部分。

顺便说一句，你的轿车、你的自家住房或是你养的奶牛都不需要缴纳资本收益税。

那么，这与今天的话题有什么关联呢？在1999年的时候，约翰·霍华德（John Howard）向投资者推出了一项全新的减税计划——资本利得税优惠。如果你购买了一栋投资性房产并且持有该房产至少一年时间，你在卖这栋房产的时候就可以享受50%的资本利得税折扣。所以，如果你花50万澳元买了一栋房子，并在五年后以70万澳元的价格卖掉，你就会获得20万澳元的利润，但是你只需要为其中的10万澳元纳税。不错吧？

如果你是一位投资者，在权衡负收益房产上的“所失“与卖掉这栋房产的所得时，你必须要缴纳的资本利得税的纳税级别就是一个相当重要的因素了。50%的优惠折扣，加上负扣税，一直是有闲钱的人在澳大利亚房地产市场上进行投资的巨大动力。

澳大利亚的负扣税政策就像美国的枪支管制一样——在历史上一度禁止提及的话题，现在已经不再是什么禁忌，可以公开谈论了。

工党在去年宣布，他们打算废除对现有房产的负扣税政策，并且要把资本利得税折扣降到25%。而这将会在每年创造数十亿澳元的额外税收。但是，他们想要对新建房屋保留负扣税的税收减免，据工党表示，这一政策将会增加澳大利亚的住房供给，意味着更多人可以买得起他们的第一套房。

自由党认为，工党的政策是一个无用的举措。切断投资房地产的激励因素，三分之一的潜在买家会撤离房地产市场；房地产价格将会猛跌。投资性房地产所有者不能再从应纳税所得额中扣除他们的净损失，他们会提高房租来填补差额。正如我们所知，到时候会乱作一团，人性使然。

澳洲研究中心指出，不超过7%的负扣税政策优惠、资本利得税优惠和养老金税收优惠政策惠及到了30岁以下的澳大利亚人。固然有一些事业有成/占有优势的年轻人设法进入了投资性房地产市场，但是他们之于上面这些税收优惠规则却是个例外——这些税收减免优惠基本上只会让资历老的投资者受益。

当你去购买首套住房时，与你竞价的对手正是这些资历老的投资者。

澳大利亚正处于一场住房购买力危机之中。澳大利亚的平均房价为65万澳元，并且价格还在不断攀升。根据RAMS住房贷款计算器计算所得数据，你必须每年挣到约10万澳元，才有能力通过按揭支付一栋价值65万澳元的房产。根据澳大利亚统计局（ABS）的统计数据，30岁以下澳大利亚人的平均工资大约为4万澳元。正如这些年轻人所说，这不是一个公平的竞争环境，年轻人在竞争中处于劣势。

坊间说法称，就负扣税政策作出改变会破坏澳大利亚房地产市场的稳定。这种情况有可能出现，但是不太可能推高房屋租金。但这也可能意味着不占优势的澳大利亚年轻人最终可以松口气了，他们最终也可以像他们父母那样——购买他们的第一套住房了，只不过他们父母当时购买得要相对轻松。投资者们的好日子已经够长了，或许现在该轮到你们了。

文章摘自网络