普华永道（PWC）年底收官讲座！买房不得不做的功课——负扣税和自管养老金大解析！
小编的话
相信很多人像小编一样，每天辛苦的工作，却眼睁睁的看着自己的辛苦钱有一大部分贡献给政府，发现其实家边上的公园，办公室外面的绿化，还有新年排队挤破头进入情人港看的烟花，都是自己花钱买的！再看看养老金账户，那笔钱就稳稳地躺在那里，等到取出来的那一天还要好久好久。。。郁闷吗？想要解决？那你要先知道负扣税和自管养老金~
负扣税并不是一个税种，而是存在于房产投资中的计算方式。在一个财政年度中，维持投资物业的现金支出，例如银行贷款利息、水费、电费、市政费和非现金支出（如房屋折旧）等，超过投资收益（房租）所带来的负向应纳税收入，我们称之为负扣税（Negative Gearing）。简单来说，你可以用这个负向应纳税收入来冲抵你在其他方面的收益，进而降低纳税金额。
有的人会说，那照这个解释，我明明知道我的房子出租会亏钱，那我为什么还要买呀？？
那是因为你弄混了现金流量上的亏损和税务核算上的亏损。
事实上，从现金流量上来看，房东并没有亏钱，甚至还在赚钱。比如一套40万的公寓，贷款32万，每月还利息1000澳币，除此之外，其他费用包括管理费200澳币/月，市政费100澳币/月，其他杂费50澳币/月，每月房东共支出1350澳币/月。房东把房子出租，可以收租金400澳币/周，这样一个月大概是1600澳币，房东还可以净得250澳币/月。所以房东是赚钱的。
但是在税务处理上，房东可扣除的项目可不单单是这些费用，还有最大的一块：房子的折旧，也就是说税务局认为你一次性支付了40万，这个可以在你出租期间按一定的方法慢慢扣除，即使你每月并没有再多掏钱。我们假设税务局同意你当年可以扣除3万的折旧，也就是说每月大概2,500澳币。按照这个计算，房东在税务上每月亏损2,250澳币，一年就是27,000澳币，这个亏损是可以从你的工资收入中扣除的，这样算下来，只要你每年的工资不到45,200澳币，你的收入就完全免税了（2016年的免征额18,200 + 27,000）。如果你同样赚45,200/年，但是没有这个投资房来帮你负扣税的话，那么同一年你要交的税大概是6,237澳币，这一下子就可以帮你省了很多钱，实际上房东在现金流量上并没有亏到钱，房东一下子得到了双重的好处。
原来只要我投资的合理，就能省下好大一笔钱！
那自管养老金又是什么呢？？
自管养老金英文名为Self-Managed Super Fund，简称SMSF，近年来在澳洲增长速度迅猛。简单来说，自管养老金就是不通过养老金公司来帮助投资自己的养老金，而是自己来管理养老金中的资产。并且，自管养老金还能用来买房！养老金里的钱在我们进入Preservation Age之前是不能动用的，如果我们放任这笔钱老老实实躺在账户里，到老能用的养老金也少的可怜。还不如现在早早开始自己管理养老金的资产，发挥最大的投资价值。
那么问题来了
用自管养老金买房到底有什么好处呢？
▶ 税务优惠
1.如果您持有物业超过12个月任何增值部分仅缴纳10%的增值税。但是如果您在退休金阶段售出房产，将免除所有增值税。
2.租金收入最多缴纳15%的税。如果在退休金阶段则租金免税。
3.如果用“将一部分工资转到养老金账户”（salary sacrifice）的方式加速偿还贷款本金，则可获得扣税的福利, 就是说对高收入人群来说，放进养老金里的收入需要支付的税费更低！
4.利息成本可能能让放进SMSF的养老金避税。这包括雇主强制性养老金及所有取得扣税的养老金。
5.对生意人士来说则在获得更多税务优惠的同时保护了个人资产。
▶ 养老金环境中的优惠
1.一个人的养老金不够投资房产的情况，其家庭成员可以将养老金贡献出来在同一个自管养老金下。
2.由于资产由养老金持有，即使在个人破产的情况下，债权人无法追讨这些资产。当然在一些情况下如果债权人可以證明将资产转移至养老金是为躲债而有意为之，则仍然可能会被告上法庭。
3.生意人士可以将自己使用的商业物业贡献进（有条件限制）或者卖给SMSF。
4.在SMSF无法偿还贷款时，放贷方只能要求贷款方抵押资产但无权触及其SMSF内的其他投资。
▶ 借贷的杠杆作用
自管养老金买房同样可以贷款，最高达到80%。您可以利用杠杆作用更快速增加财富并帮助您达成理想的退休生活。
您也许对此初次耳闻，叹为观止；
您也许对此略懂皮毛，却无从下手；您也许已经是受益人群中的一个，
想要谋求更多的回报！
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收官讲座
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时间：2017.12.07日（周四）
6.30pm——9.00pm
地点：One International Towers Sydney, Watermans Quay, Barangaroo NSW 2000
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