干货！天呐！！这些法律常识都不懂，你也敢在澳买房。。。赶紧看看！

在澳洲购买房屋，从法律本质上说，和在中国国内购买房屋没有区别，都是签署购房合同，遵循合同法，执行合同，买方付款，卖方提供房屋，房屋过户。

但是由于两个国家的法律体系、律师体制、房屋登记制度，房屋销售传统和所有权根源的不同，在购买、销售房屋的过程中有着明显重大的不同。

澳洲早先是英国的殖民地，从英国继承了英国普通法系（Common Law）的传统。作为老牌的资本主义国家，保护财产私有权是其核心。

而从封建社会发展来的私有权法律保护，私有权神圣不可侵犯的原则是基于土地私有权，土 地所有权制度的发展和完善。

澳洲作为继承了英国普通法体系的资本主义国家，其土地所有权制度已经经过上百年的发展，非常完善健全。

（图片来源：网络）

下面我们便来了解一下，购买澳洲房产的一些法律常识

1、购买澳洲房产的定金

购买房产时，不管在哪个国家，标准做法是，首先支付一笔定金。

这笔首付定金在签订合同后立即支付。

定金的金额各国有所不同。

但是在澳洲，法律规定的定金是10%，支付较少的定金来购买澳洲房产是一个很大的优势，在初期为您保留您的投资物业。

如果您有充足的现金，可以将其投资其他项目，这样相同的投资额就能获得更高的投资收益。而且您可以在签订合同和交房之间的这段时间来改善您的财务状况而无须为交付大笔定金而苦恼。

这笔款项，不经您的允许，开发商不得擅自挪用，当然，作为首付款，没有开发商的允许，您也不得随意去用。

如果因为任何原因开发商不能交付房产从而违约，则所有的首付款会全额退还给购买者。这就向您提供了更大的保障，防止您首付款的损失。

所以您不用担心开发商卷款逃跑，或者烂尾楼的风险，这种事情在澳洲百年难遇。

2、签订房地产购买合同时（CONTRACT FOR SALE）应注意的一些法律事项

（1）如果购买房地产是两人以上，首先要考虑这房屋是大家共同拥有（JOINT TENANT），还是各自按股份拥有（TENANT IN COMMON）。

如果房地产是共同拥有（JOINT TENANT），即此房产没有全部所有人的签字不可出租或转卖。

一个共同拥有人去世后，其份额自动在法律上归属其它共同拥有人。共同拥有的房产不可立到遗嘱中去遗留其继承人。

如果房产是按股份拥有（TENANT IN COMMON），拥有各自的股份可以自由转让，不需经由其它股份所有人的同意，其股份也可以立到遗嘱中去遗留给其继承人。

股份所有人去世后，其股份会被其法定继承人或遗嘱继承人所继承。一般情况下，夫妻合伙购买的房地产多以共同拥有的形式出现。房地产投资合伙人之间则选择股份制的形式购买。

（2）在代人买房产时，一定要在合同中注明房产的实际受益人，有时房产是在委托人代理的情况下购买的。为了保证只交一次房产印花税（STAMP DUTY），房产真正受益人的名字一定要在合同中清楚注明受益人的姓名和住址。否则，会有被罚交双重房产过户印花税的可能。

（3）房产印花税的计算是按房产每过一次户而交纳的，如果委托人在代购房产时没有注明实际受益人的姓名，在实际受益人想把房产过户到自己名下时，就会被判再交一次印花税。因为印花税是办房产过户手续中开支比较大的一部分费用。

3、冷静期（Cooling-Off Period）

冷静期是指在合同交换后的期限内（按合同规定，通常是5个工作日， 下午5点 前结束；但可以根据情况延期）允许买方反悔而取消合同，但买方则要损失合同上房价0.25%的金额。

冷静期的主要作用就是让买方在合同交换后有时间去获得法律意见，确保财务安排及对房子进行检查。一旦发现问题，还可以反悔（买方要附罚款）。如果在冷静期结束后您才反悔，您不但会损失所交10%定金并且需要承担因违约而引起的所有合同上的赔偿责任。

冷静期仅适用于私人协议出售，而不适用于拍卖时的物业销售。若竞拍物业的话，一定不要冲动，因为合同签字了就立即生效了。另外，大多数的新房卖家一般也不提供冷静期。如果你买的物业既包括房子也包括土地，那么房子土地的冷静期也有可能不同。

还有一点值得注意，即是卖家有权在合同上附上66W Certificate,如果附了这么一份文件的话，就没有冷静期了。当然，作为买方，你也有权利要求卖方律师将此文件撤掉，既保留冷静期，关键看双方怎么协商了。

冷静期其实是避免了失当决定行为。如果买方在签署合同前不能得到房屋检查结果和财务按揭，他可能要承受风险。冷静期内，卖方不能接受任何其它购买要求。

（图片来源：网络）

4、灵活运用资产

在澳洲，通常的做法是用一处房产资产为另一处作抵押。随着您付清贷款以及房产的升值，权益也会增加。例如，如果您当前房产价值为40万澳币，还需供款10万澳币，则您就有300,000澳元的资产。

您可以按许多种方式来使用这项权益，如再投资房产、用来度假或购买股票。事实上，利用权益来置业是一项在澳洲常见的投资策略，且使房产投产者能更有效的积累财富。在其他国家中，很难获得这一认可，限制了您的选择并实质上限制了您的投资组合。对这一条的另一种描述是：可以把房产增值部分套现。

5、贷款偿还和交房

在澳洲购买房产时，银行还款在交房后才开始。这对您有很多好处，特别是购买期房，因为一般在交房前有一到两年的时间。

这就使您有更多的时间来准备将来的房款偿还问题。当然您也可以有充足的时间去筹备贷款事宜。

6、税务问题

作为一名外国投资者，您也可享受优惠税收政策。这些税收方面的收益可以完全逐项算出，因为这些是根据您的收入及税务等级而定。通过澳洲房产投资，您可申报应纳税收入，并运用您投资所产生的支出来有效减少您的纳税义务。

所谓“negative gearing”，例如，如果您贷款置业，则所有的费用和您因贷款所付的利息均可用来抵税，或如果您在澳洲工作，投资房产所累计的抵税额度可用来冲减您的个人所得税。

这样，就更真实的反应您投资澳洲房产的收入。收取的所得税也就更加合理。

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