房价上涨提高家庭净值 财富效应未必刺激消费

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很多在大城市中拥有房产的人都有过相似的体验：房产在几年内大幅升值，个人财富也随之水涨船高。澳储行（RBA）预期房产升值带来的财富效应会刺激消费，然而其他机构似乎并不认同。

ACB News《澳华财经在线》报道，澳储行在本月初公布的《货币政策声明》中表示，消费者会因为财富增加（主要是房产升值）而减少储蓄，提高消费。澳储行希望此次降息会促进房市繁荣，进而拉升房价，降低家庭储蓄比例，提高消费者积极性。

根据房地产市场研究机构RP Data，在过去两年半中，全国房价平均上升23%，悉尼房价上升了33%。而工资却在以90年代来以来最慢的速度上涨——平均每年上涨2.6%。那么，在大城市拥有房产的人真的会仅仅因为房屋升值而增加消费么？

根据经济理论“财富效应（wealth effect）”，房市繁荣和家庭消费高度相关，澳洲在2000年房产市场繁盛时期也证明了这一理论。随着当时房价上涨，1995-2005十年间，消费增长超过了收入增长0.75个百分点，自此之后，储蓄利率持续降低。

最近一次降息后，澳洲现金利率达到历史新低，仅为2.25%。

目前，悉尼房价持续攀升，澳储行2月初公布的家庭储蓄比例从去年10%下跌至9.3%，未来这一比例可能会继续下跌，虽然澳储行希望财富效应理论和以前一样行之有效，但是越来越多的证据表明，消费者表现并不如央行预期。原因很简单，不论房价将个人财富提升了多少，消费者都不会因为日常购物等事项贷款。

美国美银美林(America Merrill Lynch)银行经济学家斯雷克（Saul Eslake）指出，金融危机后，澳大利亚非房贷类的贷款增长率很低，比如个人贷款和装修贷款。最近10年内，即便在楼市最好的时候，家庭负债比例也一直稳定在150%，这个数字说明，150%的负债率已经是家庭能承担的极限。

摩根大通（JP Morgan）经济学家加曼（Ben Jarman）表示，他去年对财富效应进行了研究，发现这不只是经济问题，也和家庭财务有关。如果想要房产溢价转为额外消费，那么消费者需要降低储蓄比例，或者通过贷款进行额外消费。他的研究结果显示消费者都对这两种方式都不感兴趣。

房价上涨是否会刺激消费尚未可知。根据澳储行月初报告，新州和维州消费水平加速增长，而这两个州的房价也是增长最快的。

墨尔本房价均价过百万区域:
根据REIV2014年第四季度统计数据显示，已经有59个墨尔本郊区中位价过百万，随着移民热潮和汇率的下降会有更多的郊区进入这个行列，要买房，请趁早。

TOORAK $2,850,000
DEEPDENE $2,250,000
CANTERBURY $2,201,000
EAST MELBOURNE $2,087,500
FLINDERS $2,070,000
KEW $2,035,000
BRIGHTON $2,000,000
MALVERN $1,912,500
ARMADALE $1,900,000
BALWYN $1,800,000
CAMBERWELL $1,775,000
HAWTHORN EAST $1,725,000
MIDDLE PARK $1,717,500
MONT ALBERT $1,700,000
GLEN IRIS $1,570,000
EAGLEMONT $1,560,000
SURREY HILLS $1,525,000
HAWTHORN $1,515,000
IVANHOE EAST $1,503,750
BALWYN NORTH $1,503,000
BLACK ROCK $1,500,000
ELWOOD $1,500,000
ALBERT PARK $1,452,000
HAMPTON $1,450,000
MALVERN EAST $1,432,500
CAULFIELD NORTH $1,401,000
CAULFIELD $1,375,000
BOX HILL $1,359,000
BRIGHTON EAST $1,350,000
KEW EAST $1,305,500
MCKINNON $1,292,500
SOUTH YARRA $1,290,000
SANDRINGHAM $1,282,500
FITZROY $1,279,500
IVANHOE $1,270,750
ELSTERNWICK $1,255,250
CAULFIELD SOUTH $1,250,000
SOUTH MELBOURNE $1,243,000
PARK ORCHARDS $1,210,000
ASHBURTON $1,200,000
PORT MELBOURNE $1,180,000
CARLTON NORTH $1,160,000
PRAHRAN $1,160,000
ALPHINGTON $1,140,000
CLIFTON HILL $1,140,000
MONT ALBERT NORTH $1,140,000
ORMOND $1,102,000
BEAUMARIS $1,100,000
GLEN WAVERLEY $1,095,000
RICHMOND $1,071,000
NORTHCOTE $1,065,000
ST KILDA $1,060,000
ABERFELDIE $1,050,000
STRATHMORE $1,026,000
MURRUMBEENA $1,022,500
DONCASTER $1,020,000
TEMPLESTOWE $1,014,000
ST KILDA EAST $1,010,000
FITZROY NORTH $1,010,000

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